古民家雑貨屋を起業するまでの道のり 

地元で空き家をリノベーションして、古民家雑貨屋をオープンしたいと考えております。その道中に起こるいろんな出来事を赤裸々に綴っていきます。

教えて!!不動産登記!!

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不動産登記

 

先日みなさんに報告させてもらった事業承継の件で、

来週、司法書士の方に相談させていただく時間を

設けていただきました。

 

 

www.mamenakanaharo.com

 

そこで相談させてもらう内容は、

不動産登記についてです。

 

僕が事業を買い取る形になるので、

事業所の土地、建物の所有者が僕に変わります。

 

その手続き上の知識をある程度深めておかないと

司法書士の方と話しても

ちんぷんかんぷんだと思うので、

ネットで調べてみました。

 

おそらくではありますが、

僕が今回行う手続きは、

「所有権移転登記」

だと思われます。

 

字の通りだと思いますが、

いろいろ調べてみると、

「二重売買」の問題があるみたいです。

 

これは悪意のある話ですが、

土地の所有者Aさんが、

BさんにもCさんにも同じ土地を売って、

二人からお金をもらうということです。

 

そもそもなんでこんな問題が発生するかというと

所有者をはっきりさせるための不動産登記が、

所有者がはっきりしていないからです!!?笑

 

間違っていたら指摘お願いしますm(_ _)m

 

不動産の所有者を証明する『登記事項証明書』は、

3つに区分されてるみたいです。

 

①表題部・・・所在、地番、地目(宅地、畑など)、面積、登記日→土地の場合

       所在、家屋番号、種類(居宅、店舗など)、構造、床面積、登記日→建物

       の場合

②権利部(甲区)・・・所有者の住所、氏名、共有者がいる場合はそれぞれの持分、差押

          があった場合は記される

③権利部(乙区)・・・住宅ローンを借りた時の抵当権が記される

 

しかし、この②と③の権利部分には登記の義務がないみたいです。

 

どういうことですか?笑

 

ってことは、

登記しなくても売買契約書さえあれば、

契約としては成立してしまうということなんですか?

 

この「二重売買」の一番の問題は、

BさんにもCさんにも売った土地の「所有権移転登記」

Cさんの名前で手続きした場合、

Bさんは土地の代金を支払ったにも関わらず、

法的な効力が一切ないということです。

 

なんか今回の事業承継とはあまり関係の無い部分に

注目してしまいました。笑

 

とにかくしっかりと登記の手続きを行うことで、

自分の権力をしっかりと第三者に主張できる法的効力「対抗力」を

つけておくことが大切だということです。

 

またよくあるケースとして、

その土地の共有者がいるにも関わらず

一方の名前だけで売買契約書を交わしてしまった場合、

契約書に署名をしていない共有者の持分については

無効となってしまったり、

所有者の高齢化によって、本人の意思確認ができない場合は

成年後見人制度を利用しなければいけなかったりで

何かと時間と費用がかかってしまう問題も考えられます。

 

 

何より1番気になるのが、

一体、いくらかかるんだ!!?

ってことですよね。

 

登録免許税、必要な証明書類の発行代、不動産取得税、固定資産税、

司法書士への報酬、土地家屋調査士は必要か?など分からないことが山積みです。

 

事業承継による買収金以外にかかる事務費用等が

これからどれくらいやってくるのか?

やってみないと分かりません。

全部、経験として糧にいきたいと思います。

 

今回の投稿、

知識不足ですみません。

間違っていたら、ぜひ教えていただけると嬉しいですm(_ _)m